Ипотечный брокеридж - июль 2009 г.

действующем российском законодательстве. В переводе с английского брокер (broker) – посредник при совершении сделки, брокеридж (brokerage) – посредничество.  

действующем российском законодательстве. В переводе с английского брокер (broker) – посредник при совершении сделки, брокеридж (brokerage) – посредничество.  

При этом понятие «брокер» известно российскому законодателю. В законодательстве Российской Федерации понятие «брокер» встречается в четырех значениях:  

При этом понятие «брокер» известно российскому законодателю. В законодательстве Российской Федерации понятие «брокер» встречается в четырех значениях:  

Таможенный кодекс Российской Федерации регламентирует деятельность таможенного брокера (представителя). На основании п. 2 ст. 139 ТК РФ таможенный брокер (представитель) совершает от имени декларанта или других заинтересованных лиц по их поручению таможенные операции.  

Таможенный кодекс Российской Федерации регламентирует деятельность таможенного брокера (представителя). На основании п. 2 ст. 139 ТК РФ таможенный брокер (представитель) совершает от имени декларанта или других заинтересованных лиц по их поручению таможенные операции.  

Закон Российской Федерации от 20.02.92 г. № 2383-1 «О товарных биржах и биржевой торговле» (ред. от 15.04.06 г.) в п. 1 ст. 10 называет биржевыми посредниками брокерские фирмы, брокерские конторы и не-зависимых брокеров;  

Закон Российской Федерации от 20.02.92 г. № 2383-1 «О товарных биржах и биржевой торговле» (ред. от 15.04.06 г.) в п. 1 ст. 10 называет биржевыми посредниками брокерские фирмы, брокерские конторы и не-зависимых брокеров;  

особенности кредитного договора.  

особенности кредитного договора.  

Во-первых, кредитором в кредитном договоре может выступать только банк или иная кредитная организация.  

Во-первых, кредитором в кредитном договоре может выступать только банк или иная кредитная организация.  

Согласно п. 1 ст. 821 ГК РФ кредитор вправе отказаться от предоставления заемщику предусмотренного кредитным договором кредита полностью или частично при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок. Поэтому банк при заключении кредитного договора стремится досконально проверить платежеспособность будущего заемщика, а также зачастую настаивает на регулярной проверке финансово-хозяйственной деятельности заемщика.  

Согласно п. 1 ст. 821 ГК РФ кредитор вправе отказаться от предоставления заемщику предусмотренного кредитным договором кредита полностью или частично при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок. Поэтому банк при заключении кредитного договора стремится досконально проверить платежеспособность будущего заемщика, а также зачастую настаивает на регулярной проверке финансово-хозяйственной деятельности заемщика.  

В связи с наступлением мирового финансового кризиса банки существенно ужесточили требования к  

В связи с наступлением мирового финансового кризиса банки существенно ужесточили требования к  

потенциальным заемщикам. Так, по информации сайта РБК, на принятие решения о выдаче или невыдаче кредита могут влиять такие факторы, как наличие у потенциального заемщика – физического лица профильного высшего образования, репутация компании-работодателя, информация о состоянии отрасли (например, металлургические и строительные компании планируют масштабные сокращения штатов и зарплат и некоторые уже приступили к реализации этих планов).  

потенциальным заемщикам. Так, по информации сайта РБК, на принятие решения о выдаче или невыдаче кредита могут влиять такие факторы, как наличие у потенциального заемщика – физического лица профильного высшего образования, репутация компании-работодателя, информация о состоянии отрасли (например, металлургические и строительные компании планируют масштабные сокращения штатов и зарплат и некоторые уже приступили к реализации этих планов).  

В связи с этим многократно возрастает риск неполучения кредита по причине несоблюдения  

В связи с этим многократно возрастает риск неполучения кредита по причине несоблюдения  

формальностей. Например, неправильно оформленная анкета потенциального заемщика или не полностью сформированный под требования конкретного банка пакет документов заявителя о выдаче кредита могут лишить возможности получить кредит того, кто в действительности способен надлежащим образом выполнить обязанности заемщика по возврату денег и уплате процентов за пользование ими и, кроме того, может предоставить надежное обеспечение.  

формальностей. Например, неправильно оформленная анкета потенциального заемщика или не полностью сформированный под требования конкретного банка пакет документов заявителя о выдаче кредита могут лишить возможности получить кредит того, кто в действительности способен надлежащим образом выполнить обязанности заемщика по возврату денег и уплате процентов за пользование ими и, кроме того, может предоставить надежное обеспечение.  

Здесь эффективным путем снижения такого риска, в том числе риска, связанного с недостаточной  

Здесь эффективным путем снижения такого риска, в том числе риска, связанного с недостаточной  

информированностью о предлагаемых финансовых продуктах, может стать обращение к услуге ипотечного брокериджа.  

информированностью о предлагаемых финансовых продуктах, может стать обращение к услуге ипотечного брокериджа.  

Ипотечный брокеридж – комплекс услуг, направленный на выдачу кредита «под ипотеку».  

Ипотечный брокеридж – комплекс услуг, направленный на выдачу кредита «под ипотеку».  

Ипотека является частным случаем залога вещи в качестве способа обеспечения надлежащего исполнения обязательств.  

Ипотека является частным случаем залога вещи в качестве способа обеспечения надлежащего исполнения обязательств.  

Правовое регулирование отношений по ипотеке осуществляется Федеральным законом от 16.07.98 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ред. от 30.12.08 г.).  

Правовое регулирование отношений по ипотеке осуществляется Федеральным законом от 16.07.98 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ред. от 30.12.08 г.).  

залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.  

залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.  

Подавляющее большинство обязательств, обеспечиваемых ипотекой, – денежные обязательства, возникающие из договоров кредита на приобретение недвижимости. Поэтому довольно распространено мнение, что ипотекой обеспечивается жилищное кредитование. Однако это мнение ошибочно. Ипотекой может быть обеспечено исполнение любого денежного обязательств. Например, ст. 2 Закона № 102-ФЗ разъясняет, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательств по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.  

Подавляющее большинство обязательств, обеспечиваемых ипотекой, – денежные обязательства, возникающие из договоров кредита на приобретение недвижимости. Поэтому довольно распространено мнение, что ипотекой обеспечивается жилищное кредитование. Однако это мнение ошибочно. Ипотекой может быть обеспечено исполнение любого денежного обязательств. Например, ст. 2 Закона № 102-ФЗ разъясняет, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательств по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.  

изолированных комнат;  

изолированных комнат;  

– дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;  

– дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;  

собственности заемщика на указанное имущество.  

собственности заемщика на указанное имущество.  

Таким образом, деятельность ипотечного брокера лежит в узкой области оказания услуги по содействию потенциальному заемщику в заключении кредитного договора (либо договора займа), обеспеченного  

Таким образом, деятельность ипотечного брокера лежит в узкой области оказания услуги по содействию потенциальному заемщику в заключении кредитного договора (либо договора займа), обеспеченного  

залогом недвижимого имущества. При этом цель выдачи кредита или займа может быть любой.  

залогом недвижимого имущества. При этом цель выдачи кредита или займа может быть любой.  

В том случае, если брокер действует в интересах банка, он осуществляет поиск заемщика, подходящего по всем существенным для банка критериям; по сути услуги будут рекламными, т.е. брокер, действуя в  

В том случае, если брокер действует в интересах банка, он осуществляет поиск заемщика, подходящего по всем существенным для банка критериям; по сути услуги будут рекламными, т.е. брокер, действуя в  

интересах банка, предоставляет заранее неопределенному кругу потенциальных заемщиков информацию о предлагаемых банком финансовых продуктах – кредитных договорах на определенных условиях. При этом брокер проводит в том числе предварительную оценку платежеспособности потенциальных заемщиков, а также проверяет наличие у оферента зарегистрированного права собственности на недвижимость, которую можно будет рассматривать в качестве предмета ипотеки. Банк также заинтересован в том, чтобы брокер оформил пакет документов, в частности анкету заемщика, в соответствии с требованиями банка. Комплекс действий, выполняемых брокером для банка, охватывается правовой конструкцией договора возмездного оказания услуг.  

интересах банка, предоставляет заранее неопределенному кругу потенциальных заемщиков информацию о предлагаемых банком финансовых продуктах – кредитных договорах на определенных условиях. При этом брокер проводит в том числе предварительную оценку платежеспособности потенциальных заемщиков, а также проверяет наличие у оферента зарегистрированного права собственности на недвижимость, которую можно будет рассматривать в качестве предмета ипотеки. Банк также заинтересован в том, чтобы брокер оформил пакет документов, в частности анкету заемщика, в соответствии с требованиями банка. Комплекс действий, выполняемых брокером для банка, охватывается правовой конструкцией договора возмездного оказания услуг.  

Хотелось бы заметить, что об ответственности брокера перед банком за ненадлежащее исполнение своих обязанностей по договору с банком, например в случае предоставления недостоверной информации о потенциальном заемщике, нет единого мнения.  

Хотелось бы заметить, что об ответственности брокера перед банком за ненадлежащее исполнение своих обязанностей по договору с банком, например в случае предоставления недостоверной информации о потенциальном заемщике, нет единого мнения.  

предусмотреть в договоре с брокером условие о неустойке в случае ненадлежащего исполнения договора, в том числе при представлении недостоверных сведений о потенциальном заемщике. Однако в случае рассмотрения спора в судебном порядке банк будет обязан доказать каждый факт ненадлежащего исполнения договора брокером.  

предусмотреть в договоре с брокером условие о неустойке в случае ненадлежащего исполнения договора, в том числе при представлении недостоверных сведений о потенциальном заемщике. Однако в случае рассмотрения спора в судебном порядке банк будет обязан доказать каждый факт ненадлежащего исполнения договора брокером.  

В том случае, если брокер действует в интересах клиента – лица, которое намерено взять денежные  

В том случае, если брокер действует в интересах клиента – лица, которое намерено взять денежные  

средства в кредит, – действия брокера могут быть следующими:  

средства в кредит, – действия брокера могут быть следующими:  

выявление действительной воли клиента, какие именно условия кредитного договора устроят клиента  

выявление действительной воли клиента, какие именно условия кредитного договора устроят клиента  

наилучшим образом;  

наилучшим образом;  

оказание услуги в форме финансовой консультации – о рынке кредитования в регионе, о тенденциях  

оказание услуги в форме финансовой консультации – о рынке кредитования в регионе, о тенденциях  

развития кредитования;  

развития кредитования;  

предоставление информации в рамках пожеланий клиента о существующих на рынке кредитных продуктах и об условиях выдачи таких кредитов.  

предоставление информации в рамках пожеланий клиента о существующих на рынке кредитных продуктах и об условиях выдачи таких кредитов.  

интересующие потенциального заемщика финансовые продукты, брокер осуществляет проверку наличия у клиента необходимых для выдачи кредита документов, в том числе наличие зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество, предварительно оценивает ликвидность и стоимость недвижимости (для этих целей может привлекаться и независимый оценщик), определяет, насколько соблюдены нормы составления документов, оценивает доход заемщика, и насколько указанный заемщик может удовлетворять требованиям банка. После этого брокер может сформировать полный пакет документов для подачи в банк заявки о выдаче кредита; брокер также может заполнить анкету заемщика и подготовить иные сопутствующие документы.  

интересующие потенциального заемщика финансовые продукты, брокер осуществляет проверку наличия у клиента необходимых для выдачи кредита документов, в том числе наличие зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество, предварительно оценивает ликвидность и стоимость недвижимости (для этих целей может привлекаться и независимый оценщик), определяет, насколько соблюдены нормы составления документов, оценивает доход заемщика, и насколько указанный заемщик может удовлетворять требованиям банка. После этого брокер может сформировать полный пакет документов для подачи в банк заявки о выдаче кредита; брокер также может заполнить анкету заемщика и подготовить иные сопутствующие документы.  

В соответствии с п. 7 ст. 3 Федерального закона от 30.12.04 г. № 218-ФЗ «О кредитных историях» (ред. от 24.07.07 г.) пользователь кредитной истории – индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, получившие письменным или иным способом документально зафиксированное согласие субъекта кредитной истории на получение кредитного отчета для заключения договора займа (кредита). Ипотечный брокер не может запрашивать напрямую кредитный отчет потенциального заемщика, поскольку не выдает ему заем. Кредитный отчет может запросить банк при рассмотрении заявки потенциального заемщика, в которой заявитель укажет о своем согласии на представление его кредитного отчета банку-кредитору. Однако в том случае, если ипотечный брокер хочет удостовериться в том, что потенциальный заемщик надлежащим образом исполнял свои обязанности по ранее полученным им кредитам и займам, он может предложить потенциальному заемщику предоставить брокеру для ознакомления его кредитный отчет, запрошенный потенциальным заемщиком в бюро кредитных историй самостоятельно.  

В соответствии с п. 7 ст. 3 Федерального закона от 30.12.04 г. № 218-ФЗ «О кредитных историях» (ред. от 24.07.07 г.) пользователь кредитной истории – индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, получившие письменным или иным способом документально зафиксированное согласие субъекта кредитной истории на получение кредитного отчета для заключения договора займа (кредита). Ипотечный брокер не может запрашивать напрямую кредитный отчет потенциального заемщика, поскольку не выдает ему заем. Кредитный отчет может запросить банк при рассмотрении заявки потенциального заемщика, в которой заявитель укажет о своем согласии на представление его кредитного отчета банку-кредитору. Однако в том случае, если ипотечный брокер хочет удостовериться в том, что потенциальный заемщик надлежащим образом исполнял свои обязанности по ранее полученным им кредитам и займам, он может предложить потенциальному заемщику предоставить брокеру для ознакомления его кредитный отчет, запрошенный потенциальным заемщиком в бюро кредитных историй самостоятельно.  

Указанные действия охватываются предметом договора возмездного оказания услуг, поскольку клиента брокера в данном случае интересует непосредственно услуга по предоставлению информации и подготовке пакета документов.  

Указанные действия охватываются предметом договора возмездного оказания услуг, поскольку клиента брокера в данном случае интересует непосредственно услуга по предоставлению информации и подготовке пакета документов.  

Если воля клиента направлена не только на указанные действия, но и на заключение кредитного договора от его имени, в его интересах, то предмет договора уже включает в себя представительство и  

Если воля клиента направлена не только на указанные действия, но и на заключение кредитного договора от его имени, в его интересах, то предмет договора уже включает в себя представительство и  

расширяется.  

расширяется.  

В этой ситуации отношения клиента и ипотечного брокера можно оформить агентским договором по модели поручения. Указанный договор регулируется совокупностью норм ГК РФ об агентском договоре и договоре поручения (главами 52 и 49 ГК РФ соответственно).  

В этой ситуации отношения клиента и ипотечного брокера можно оформить агентским договором по модели поручения. Указанный договор регулируется совокупностью норм ГК РФ об агентском договоре и договоре поручения (главами 52 и 49 ГК РФ соответственно).  

намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий услуги ипотечного брокера исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, – это лицо является потребителем. На отношения брокера с потребителем дополнительно распространяется Закон Российской Федерации от 7.02.92 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (ред. от 23.07.08 г.). В частности, при ненадлежащем оказании услуги ипотечным брокером (например, брокер допустил ошибки в оформлении документов) потребитель будет вправе требовать по своему выбору безвозмездного устранения недостатков оказанной услуги, соответствующего уменьшения цены услуги либо безвозмездного исполнения заново, возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков оказанной услуги своими силами или третьими лицами. Кроме того, потребитель сможет требовать возмещения причиненных ему убытков, а также взыскания установленной законом неустойки за нарушение сроков оказания услуг в размере не менее 3% от цены оказания услуги.  

намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий услуги ипотечного брокера исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, – это лицо является потребителем. На отношения брокера с потребителем дополнительно распространяется Закон Российской Федерации от 7.02.92 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (ред. от 23.07.08 г.). В частности, при ненадлежащем оказании услуги ипотечным брокером (например, брокер допустил ошибки в оформлении документов) потребитель будет вправе требовать по своему выбору безвозмездного устранения недостатков оказанной услуги, соответствующего уменьшения цены услуги либо безвозмездного исполнения заново, возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков оказанной услуги своими силами или третьими лицами. Кроме того, потребитель сможет требовать возмещения причиненных ему убытков, а также взыскания установленной законом неустойки за нарушение сроков оказания услуг в размере не менее 3% от цены оказания услуги.  

Необходимо обратить внимание на то, что и договор возмездного оказания услуг, и агентский договор  

Необходимо обратить внимание на то, что и договор возмездного оказания услуг, и агентский договор  

являются возмездными. Вне зависимости от того, кто является заказчиком (принципалом) брокера – банк или клиент – он обязан оплатить действия брокера. Как правило, размер вознаграждения определяется в процентном соотношении к сумме изыскиваемого кредита, однако необходимо учесть, что в том случае, если услуга будет оказана, но потенциальный заемщик не достигнет результата, т.е. кредит по какой-либо причине не будет ему выдан, то это еще не будет означать возможности отказаться от оплаты услуг брокера.  

являются возмездными. Вне зависимости от того, кто является заказчиком (принципалом) брокера – банк или клиент – он обязан оплатить действия брокера. Как правило, размер вознаграждения определяется в процентном соотношении к сумме изыскиваемого кредита, однако необходимо учесть, что в том случае, если услуга будет оказана, но потенциальный заемщик не достигнет результата, т.е. кредит по какой-либо причине не будет ему выдан, то это еще не будет означать возможности отказаться от оплаты услуг брокера.  

Потенциальный заемщик либо банк в любом случае обязаны оплатить оказанные брокером услуги даже в том случае, если банк отказал потенциальному заемщику в выдаче ипотечного кредита.  

Потенциальный заемщик либо банк в любом случае обязаны оплатить оказанные брокером услуги даже в том случае, если банк отказал потенциальному заемщику в выдаче ипотечного кредита.  

клиента «дружественного» брокера, соответственно ипотечный брокер, получая вознаграждение за содействие в продаже имущества, негласно заинтересован в определенном результате, который может не вполне соответствовать интересам потенциального заемщика.  

клиента «дружественного» брокера, соответственно ипотечный брокер, получая вознаграждение за содействие в продаже имущества, негласно заинтересован в определенном результате, который может не вполне соответствовать интересам потенциального заемщика.  

Что касается правового регулирования деятельности страховых брокеров, то в отношении их деятельности в законе прямо установлен запрет ситуации, когда страховой брокер действует одновременно в интересах и страхователя, и страховщика (но не иных лиц!).  

Что касается правового регулирования деятельности страховых брокеров, то в отношении их деятельности в законе прямо установлен запрет ситуации, когда страховой брокер действует одновременно в интересах и страхователя, и страховщика (но не иных лиц!).  

Ю. Помарина, юрисконсульт АКГ «Интерком-Аудит»  

Ю. Помарина, юрисконсульт АКГ «Интерком-Аудит»  

Обзор страхового рынка 2009 г.

Обзор страхового рынка 2009 г.